Mietanstieg wird gedämpft

Der Bundestag hat am Freitag einen Gesetzentwurf zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete beraten. Im Klartext heißt das, dass steigende Mieten begrenzt werden sollen, indem der Betrachtungszeitraum beim so genannten Mietspiegel ausgeweitet wird.

Von den rund 41 Millionen Wohnungen in Deutschland sind mehr als 19 Millionen vermietet. Ein ganz erheblicher Teil der Menschen wohnt zur Miete.

Um sie vor willkürlichen Mieterhöhungen und dem Verlust ihrer Wohnung zu schützen, wurde vor mehr als 45 Jahren das Verbot der Änderungskündigung eingeführt. Das bedeutet: Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Wohnraum nicht beliebig und nicht zum Zweck der Mieterhöhung kündigen, sondern nur aus berechtigtem Interesse (zum Beispiel bei Eigenbedarf oder bei nicht unerheblichen schuldhaften Vertragsverletzungen des Mieters).

Zugleich wollte man jedoch, insbesondere bei lang andauernden Mietverhältnissen, dem Vermieter eine wirtschaftliche Nutzung seines Eigentums auch angesichts steigender Kosten weiterhin ermöglichen. Darum wurde ihm das Recht eingeräumt, in bestimmten zeitlichen Abständen vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu verlangen.

Als Maßstab dafür, bis zu welcher Höhe der Mieter zustimmen muss, wurde das Instrument der ortsüblichen Vergleichsmiete entwickelt. Sie wird derzeit aus den üblichen Entgelten gebildet, die in einer Gemeinde in den letzten vier Jahren für vergleichbaren Wohnraum verein-bart oder geändert wurden.

Das Problem inzwischen ist: In den großen Städten hat die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietwohnungen zu einem extrem hohen Anstieg der Angebotsmieten geführt. Er liegt deutlich über dem Anstieg der Bestandsmieten. Wegen der Beschränkung des Betrachtungszeit-raums auf vier Jahre bilden – relativ betrachtet – sehr viele jüngere und damit teure Angebotsmieten die Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das hat zu erheblichen Steigerungen in den Ballungszentren geführt, die deutlich über der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes lagen.

Änderung im Bürgerlichen Gesetzbuch

Bei einem Treffen vor rund einem Jahr (der so genannte Wohngipfel) hat sich die Bundesregierung dann darauf verständigt, den Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete von derzeit vier auf sechs Jahre zu verlängern. Und diesen entsprechenden Gesetzentwurf hat das Parlament jetzt diskutiert.

Die SPD hatte bereits während der Koalitionsverhandlungen für diese Maßnahme geworben, konnte sich damals aber nicht gegen die Union durchsetzen. Es ist gut, dass die Union jetzt zugestimmt hat. Denn seit Abschluss des Koalitionsvertrags hat sich die Lage auf dem Mietwohnungsmarkt weiter verschärft. Es müssen deshalb Maßnahmen ergriffen werden, die über den Koalitionsvertrag hinausgehen.

Durch die Änderung im Bürgerlichen Gesetzbuch können nun mehr ältere und damit günstigere Bestandsmieten in die ortsübliche Vergleichsmiete eingehen. So werden kurzfristige Schwankungen des Mietwohnungsmarktes geringere Auswirkungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete haben. Auf Wohnungsmärkten mit stark steigenden Angebotsmieten wird das zu einem gedämpften Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete führen.

Die Verlängerung des Betrachtungszeitraums auf sechs Jahre wird auch dazu führen, dass die Erstellung eines Mietspiegels einfacher und voraussichtlich kostengünstiger wird, da die positive Rücklaufquote im Rahmen der Befragung und Datenerhebung im Vorfeld erhöht werden kann und auf diese Weise mehr Mietverhältnisse im Mietspiegel berücksichtigt wer-den können.

Mietspiegel sind ein wichtiges Instrument für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Damit bereits erstellte Mietspiegel oder solche, die gerade erstellt werden, auch nach der Neuregelung anwendbar bleiben beziehungsweise verwendet werden können, wird eine großzügige Übergangsregelung eingeführt.

Durch die zeitliche Beschränkung des Betrachtungszeitraums auf die letzten sechs Jahre bleibt der Marktbezug der ortsüblichen Vergleichsmiete gewahrt.

Michael Groß, zuständiger Berichterstatter der SPD-Fraktion, sagt: „Das ist auch ein großer Erfolg für Bundesjustizministerin Christine Lambrecht, die das Thema Mietrecht zur Chefinnensache erklärt hat. Wir dämpfen damit nicht nur künftige Mietpreissteigerungen. Vielmehr wird das auch spürbare Auswirkungen auf Vergleichsmieten haben, die Grundlage für die Regelungen zur Kappungsgrenzen und zur Mietpreisbremse sind. Das senkt am Ende auch Mieten im Bestand. Menschen haben ein Recht auf bezahlbare Wohnungen. Diese Reform trägt dazu erneut bei.“

Das Gesetz soll am 1. Januar 2020 in Kraft treten.

Das Wichtigste zusammengefasst:

Die Koalition will Mietspiegel reformieren: Der Betrachtungszeitraum für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird von vier auf sechs Jahre verlängert. Dadurch können mehr Bestandsmieten in die ortsübliche Vergleichsmiete eingehen. Kurzfristige Änderungen der Angebotsmieten werden einen geringeren Einfluss auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichs-miete haben. Sie werden dementsprechend auch geringere Auswirkungen haben auf die Möglichkeit zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Verlängerung des Betrachtungszeitraums auf sechs Jahre wird auch dazu führen, dass die Erstellung eines Mietspiegels einfacher und voraussichtlich kostengünstiger wird.